GUIA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Pues en que un propietario (arrendador) cede a un inquilino (arrendatario) el uso y disfrute de su vivienda, a cambio de una contraprestación económica pactada entre ambas partes.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Se trata de un acuerdo entre las dos partes intervinientes (arrendador y arrendatario), por el que mediante una serie de cláusulas se establecen las de condiciones del arrendamiento y que ambas partes asumen su cumplimiento, tanto de derechos, obligaciones y responsabilidades. 

Éste contrato de arrendamiento se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en su redacción resultante de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

¿Qué es el CEE?

Como ya os comentábamos en otro post, el certificado de eficiencia energética es un documento oficial redactado por un técnico que califica el inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética del edificio. Incluyendo la producción de agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación.

Durante el proceso se emite un certificado de eficiencia energética y se asigna una etiqueta energética al edificio. La escala de calificación energética varía desde la letra A (edificio más eficiente energéticamente) y la letra G (edificio menos eficiente energéticamente).

Desde el 1 de junio del 2013 para poder arrendar o vender una vivienda es necesario disponer de un certificado de eficiencia energética de la misma. Se excluyen los inmuebles con una superficie útil inferior a 50 m2. Este certificado tendrá una validez máxima de 10 años.

DURACIÓN DEL CONTRATO

¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?

El contrato de arrendamiento de vivienda tiene la duración que libremente acuerden arrendador y arrendatario. Ahora bien, si el plazo pactado es inferior a tres años, el alquiler se ha de prorrogar obligatoriamente anualmente hasta que alcance ese mínimo de 3 años.

Si no hay un pacto en cuanto a la duración del contrato, se entiende que el contrato es por un año, prorrogable por anualidades hasta que se alcance la duración de 3 años. llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurrida la prórroga forzosa de 3 años, los contratantes podrán poner fin al contrato, siempre y cuando preavisen de forma fehaciente con 30 días mínimo de antelación. En el caso que ninguno de las partes notifique a la otra con el plazo mínimo su voluntad de no continuar con el contrato, este se prorrogará por un año más.

LA RENTA

 ¿Qué es?

La renta es la cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario por el alquiler de la vivienda, pactada libremente entre ambos.

Salvo que hayan acordado algo distinto, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el propietario puede exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta, siendo nula cualquier cláusula en contra.

Se puede pactar reemplazar la obligación del pago de la renta durante un tiempo por el compromiso por el inquilino de hacer obras de reforma o rehabilitación del inmueble. Si el inquilino no realiza las obras en las condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento. Para este caso es importante dejar bien fijadas todas las condiciones de dicho pacto recogiendo por escrito el tiempo de suspensión de pago de renta, las obras a realizar, las condiciones de las mismas, etc...

El inquilino tampoco podrá pedir en ningún caso una compensación por esas obras cuando acabe el contrato.

Lugar y forma del pago de la renta

El propietario ha de entregar al inquilino un recibo del pago de la renta, salvo que hubieran acordado que se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento del pago, como por ejemplo, la domiciliación bancaria.

¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?

El propietario puede actualizar la renta al vencimiento de cada año de vigencia del contrato. Se puede pactar expresamente en el contrato como se hará esa actualización, con lo que será válida cualquier fórmula de actualización pactada.

Para el caso de que no se haya pactado nada expresamente en el contrato, entonces la actualización de hará conforme al IPC general que publica el Instituto Nacional de Estadística según la variación porcentual de los 12 meses anteriores a la fecha de la actualización. Para la primera actualización se toma como mes de referencia el IPC que corresponda al último índice publicado en la fecha de celebración del contrato. En las sucesivas actualizaciones se ha de tomar como referencia el último índice publicado.

La nueva renta actualizada se ha de pagar a partir del mes siguiente al que el propietario haya notificado la actualización. Si el inquilino lo exige, la notificación ha de ir junto a la certificación del Instituto Nacional de Estadística en que se haya publicado el IPC, o hacer referencia al BOE donde esté publicado.

¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda?

Salvo que se haya pactado lo contrario, si el propietario hace mejoras en la vivienda después de los tres primeros años del arrendamiento, puede subir la renta en una cantidad equivalente a lo que se haya invertido más tres puntos sobre el interés legal del dinero. En cualquier caso, el incremento de la renta no puede ser superior al 20% y es efectivo el mes siguiente a que el propietario se lo haya comunicado al inquilino por escrito, detallando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

GARANTÍAS

Fianza: La fianza es una garantía para que el arrendatario cumpla con las obligaciones del  contrato. La Ley de Arrendamiento s Urbanos establece la obligación de fijar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad en caso de vivienda habitual y dos meses en caso de uso distinto. La fianza la ha de abonar el inquilino mientras que el propietario está obligado a depositarla en el correspondiente organismo público. Durante los 3 primeros años la fianza no se puede actualizar, pero si el contrato se prorroga, se puede actualizar bien sea aumentándose o disminuyéndose hasta igualar una mensualidad de la renta vigente al tiempo de la prórroga. Finalizado el contrato de arrendamiento, el propietario tiene la obligación de devolver el importe de la fianza al inquilino en el plazo de un mes. Si transcurrido el plazo no se hubiera entregado, se generarán intereses. Sin embargo, el propietario puede liquidar la fianza descontado de la misma el importe de los desperfectos dejados en la vivienda por el inquilino. Se podrá pactar con el inquilino en el momento de la extinción del contrato compensar otras deudas como pueden ser suministros pendientes de pago o incluso renta o si se ha pactado la penalización en el contrato por el desistimiento anticipado y éste se ha producido.

EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:

• Cuando ha finalizado el plazo que se ha fijado en el contrato.
• Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario. Declaración de ruina de la finca.
• Muerte del inquilino cuando no existan personas con derecho a subrogarse.

El propietario puede dar por finalizado el contrato por cualquiera de las siguientes causas:

• Impago de la renta por el arrendatario. Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
• Subarriendo o cesión de la vivienda a otra persona por parte del inquilino sin consentimiento del propietario.
• Causar daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento escrito del arrendador cuando era preciso.
• Realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
• Si deja de ser la vivienda permanente del inquilino o de su cónyuge y de sus hijos.
• Cualquier otro incumplimiento de contrato por parte del inquilino, a no ser que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.
• Necesidad del propietario o sus familiares de primer grado o cónyuge en caso de divorcio de ocupar la vivienda. 

El inquilino puede dar por finalizado el arrendamiento en los siguientes casos:

• Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda Habitable.
• Si el propietario dificulta la utilización de la vivienda de manera grave.
• Por la realización de obras de conservación u obras acordadas por la autoridad competente en los casos que marca la ley.

Y recuerda... los contratos de arrendamiento se regirán por las cláusulas contenidas en el mismo y en lo no previsto en ellas, por la vigente Ley 29/1.994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y en lo no regulado en la misma por las normas aplicables del Código Civil.

Esperamos que os haya resultado de interés, y si quieres ya sabes... COMPARTE!!