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Mediante éste post, queremos resolveros o aclararos los términos del arrendamiento de vivienda, los deberes y obligaciones que asumen tanto el propietario como el inquilino, y la legislación aplicable en éste caso.
En muchos casos, los intervinientes en un arrendamiento, leen un contrato pero no saben qué quieren decir muchos términos... aquí los explicamos ¿Comenzamos?
Pues en que un propietario (arrendador) cede a un inquilino
(arrendatario) el uso y disfrute de su vivienda,
a cambio de una contraprestación económica pactada entre ambas partes.
¿Qué
es un contrato de arrendamiento?
Se trata de un acuerdo entre las dos partes intervinientes (arrendador y
arrendatario), por el que mediante una serie de cláusulas se establecen las de
condiciones del arrendamiento y que ambas partes asumen su cumplimiento, tanto
de derechos, obligaciones y responsabilidades.
Éste contrato de arrendamiento se regirá por la Ley de Arrendamientos
Urbanos (LAU) Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos en su redacción resultante de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
¿Qué
es el CEE?
Como ya os comentábamos en otro post, el certificado de eficiencia
energética es un documento oficial redactado por un técnico que califica el
inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para
satisfacer la demanda energética del edificio. Incluyendo la producción de agua
caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación.
Durante el proceso se emite un certificado de eficiencia energética y
se asigna una etiqueta energética al edificio. La escala de
calificación energética varía desde la letra A (edificio más eficiente
energéticamente) y la letra G (edificio menos eficiente energéticamente).
Desde el 1 de junio del 2013 para poder arrendar
o vender una vivienda es necesario disponer de un
certificado de eficiencia energética de la
misma. Se excluyen los inmuebles con
una superficie útil inferior a 50 m2. Este certificado tendrá una validez máxima de
10 años.
DURACIÓN
DEL CONTRATO
¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
El contrato de arrendamiento de vivienda tiene la
duración que libremente acuerden arrendador
y arrendatario. Ahora bien, si el plazo pactado
es inferior a tres años, el alquiler se ha de prorrogar obligatoriamente anualmente hasta
que alcance ese mínimo de 3 años.
Si no hay un pacto en cuanto a la duración
del contrato, se entiende que el contrato es por un año, prorrogable
por anualidades hasta que se alcance la duración de 3 años.
llegada la fecha final
del arrendamiento, una vez transcurrida la
prórroga forzosa de 3 años, los contratantes podrán poner
fin al contrato, siempre y cuando
preavisen de forma fehaciente con
30 días mínimo de antelación. En el caso que ninguno de
las partes notifique a la otra con
el plazo mínimo su voluntad de no continuar con
el contrato, este se prorrogará por un año más.
LA
RENTA
¿Qué es?
La renta es la cantidad de dinero que el
inquilino paga al propietario por el
alquiler de la vivienda, pactada libremente entre ambos.
Salvo que hayan acordado algo distinto, el pago
de la renta es mensual y debe realizarse por
anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes.
En ningún caso el propietario puede exigir
el pago anticipado de más
de 1 mensualidad de renta, siendo nula cualquier cláusula en contra.
Se puede pactar reemplazar la obligación del pago de la
renta durante un tiempo por el compromiso por el inquilino de
hacer obras de reforma o rehabilitación del
inmueble. Si el inquilino no realiza las
obras en las condiciones pactadas podrá ser causa
de resolución del contrato de arrendamiento. Para
este caso es importante dejar
bien fijadas todas las condiciones de dicho
pacto recogiendo por escrito el tiempo de suspensión de
pago de renta, las obras a realizar, las condiciones de las
mismas, etc...
El inquilino tampoco podrá pedir en
ningún caso una compensación por esas
obras cuando acabe el contrato.
Lugar y forma del pago de la renta
El propietario ha de entregar al inquilino un recibo
del pago de la renta, salvo que hubieran acordado
que se pague por cualquier procedimiento que acredite el
cumplimiento del pago, como por ejemplo, la
domiciliación bancaria.
¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?
El propietario puede actualizar la renta al vencimiento de
cada año de vigencia del contrato. Se
puede pactar expresamente en el contrato como se
hará esa actualización, con lo que será válida cualquier fórmula de actualización
pactada.
Para el caso de que no se haya pactado nada
expresamente en
el contrato, entonces la actualización de
hará conforme al IPC general que publica el Instituto
Nacional de Estadística
según la variación porcentual de los 12
meses anteriores a la fecha de la actualización.
Para la primera actualización se toma como mes
de referencia el IPC que corresponda al
último índice publicado en la fecha de celebración
del contrato. En las sucesivas
actualizaciones se ha de tomar como referencia el
último índice publicado.
La nueva renta actualizada se ha de pagar a partir
del mes
siguiente al que el propietario haya notificado
la actualización. Si el inquilino lo exige, la
notificación ha de ir junto a la certificación del
Instituto Nacional de Estadística en que se haya publicado
el IPC, o hacer referencia
al BOE donde esté publicado.
¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la
vivienda?
Salvo que se haya pactado lo contrario, si el
propietario hace mejoras en la vivienda después de los
tres primeros años del arrendamiento, puede subir la
renta en una cantidad equivalente a lo que se
haya invertido más tres puntos sobre el interés legal
del dinero. En cualquier caso, el
incremento de la renta no puede ser superior al 20%
y es efectivo el mes siguiente a que el
propietario se lo haya comunicado al inquilino
por escrito, detallando la forma de cálculo aplicada
para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten
el importe de lo invertido en las mejoras.
GARANTÍAS
Fianza: La fianza es una garantía para que el arrendatario cumpla
con las obligaciones del contrato. La Ley de Arrendamiento s
Urbanos establece la obligación de fijar una fianza en metálico
equivalente a una mensualidad en caso de vivienda habitual
y dos meses en caso de uso distinto. La fianza la
ha de abonar el inquilino mientras que el propietario está
obligado a depositarla en el correspondiente organismo público. Durante los 3
primeros años la fianza no se
puede actualizar, pero si el contrato se prorroga, se
puede actualizar
bien sea aumentándose o disminuyéndose hasta igualar
una mensualidad de la renta vigente al
tiempo de la prórroga. Finalizado el contrato de arrendamiento, el
propietario tiene la obligación de devolver el
importe de la fianza al inquilino en el plazo
de un mes. Si transcurrido el plazo no se hubiera entregado, se
generarán intereses. Sin embargo, el
propietario puede liquidar la fianza descontado de la misma
el importe de los desperfectos dejados en la vivienda por
el inquilino. Se podrá pactar con el inquilino en el
momento de la extinción
del contrato compensar otras deudas como pueden ser
suministros pendientes de pago o incluso renta o si
se ha pactado la penalización en el contrato por
el desistimiento anticipado y éste se ha producido.
EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO
El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:
El propietario puede dar por finalizado el contrato por cualquiera de
las siguientes causas:
El inquilino puede dar por finalizado el arrendamiento en
los siguientes casos:
Y recuerda... los contratos de arrendamiento se regirán por las cláusulas contenidas en el mismo y en lo no previsto en ellas, por la vigente Ley 29/1.994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y en lo no regulado en la misma por las normas aplicables del Código Civil.
Esperamos que os haya resultado de interés, y si quieres ya sabes... COMPARTE!!